Domy na sprzedaż – jak sprawdzić ich stan?

Domy na sprzedaż to nie tylko nowe budynki stawiane masowo przez deweloperów. To również starsze budynki postawione przez prywatnych właścicieli. Dla osób, które chcą jak najszybciej zamieszkać w nowym domu, często właśnie rynek wtórny jest bardziej atrakcyjny. Stare domy mogą mieć sporą przewagę nad nowymi. Atutem bywa większa działka czy lepsza lokalizacja, np. bliżej centrum. Powstaje jednak uzasadniona obawa o faktyczny stan takiej nieruchomości z rynku wtórnego. Jak można go sprawdzić?

Domy na sprzedaż – stan prawny

Żeby nowy dom był źródłem zadowolenia, a nie problemów z pewnością przed zakupem musimy ustalić jaki jest jego stan prawny. Tutaj najważniejszym dokumentem jest zwykle księga wieczysta. Sprzedawca domu powinien udostępnić nam jej numer. Mając tę informację możemy zapoznać się z jej treścią. Żeby to zrobić należy wybrać się do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego albo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości wejść w Centralną Bazę Danych Ksiąg Wieczystych (https://ekw.ms.gov.pl). Na co zwracać uwagę? Poza podstawowymi informacjami takimi jak adres, wielkość powierzchni, właściciel, ważne jest, żeby była tam informacja o tym, że nieruchomość gruntowa jest zabudowana. Mamy wtedy pewność, że dom został postawiony zgodnie z prawem i nie będziemy mieć z nim problemów prawnych. Domy na sprzedaż muszą też zgadzać się z opisem zawartym w księdze wieczystej, więc musimy porównać zapisy ze stanem faktycznym. Z III i IV działu księgi dowiemy się czy nieruchomość ma jakieś ograniczenia – służebność przejazdu, hipoteka itp.

UWAGA!! Może się zdarzyć, że dana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. Wtedy trzeba zwrócić uwagę na inne dokumenty, na przykład prawomocne orzeczenie sądowe.

Domy na sprzedaż – wypis z rejestru gruntów

Następny ważny dokument to wypis z rejestru gruntów. Dostaniemy go w wydziale geodezji miasta, gminy albo starostwa. Dzięki niemu poznamy:

  • numer ewidencyjny działki (z obszarem),
  • dane właściciela,
  • klasę gruntów,
  • rodzaj użytków,
  • nr. księgi wieczystej (jeśli jest założona),
  • mapkę z granicami nieruchomości, zarysem domu, oznaczeniem jego funkcji, ilością kondygnacji
  • numery i kształty sąsiednich działek.
Domy na sprzedaż – MPZP

Kiedy oglądamy domy na sprzedaż, powinniśmy też zwracać uwagę na Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). To w nim znajdziemy informację o tym jaką funkcję ma nasza działka i cały sąsiadujący z nią obszar. Dzięki temu będziemy wiedzieć czy obok może powstać fabryka, czy co najwyżej drugi dom jednorodzinny. MPZP jest też źródłem informacji o tym ile maksymalnie kondygnacji może posiadać budynek na naszej działce, jaki ma mieć rodzaj dachu itp. Gdyby nie było jeszcze MPZP dla obszaru interesującej nas nieruchomości, powinniśmy dostać od sprzedającego decyzję o warunkach zabudowy albo sami o taką wystąpić.

stare domy

Domy na sprzedaż – stan techniczny

Poza wspomnianą podstawową dokumentacją, warto dopytać jeszcze o:

  • Pozwolenie na budowę,
  • Zgłoszenie zakończenia budowy (inaczej: Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie)
  • Dziennik budowy z oświadczeniem kierownika budowy o jej zakończeniu,
  • Projekt budowlany,
  • Projekt wykonawczy instalacji elektrycznej i sanitarnej,
  • Protokół kominiarski – aktualny,
  • Ostatni Protokół z badania instalacji gazowej (badanie wykonuje się co roku),
  • Ostatni protokół z pomiarów instalacji elektrycznej (badanie co 5 lat),
  • Świadectwo energetyczne (sprzedający nie musi go załączyć, jeśli budynek powstał przed 2009 rokiem),
  • Umowy z dostawcami mediów – by sprawdzić czy jest przyłącze elektryczne, wodne, kanalizacyjne.

Powyższa dokumentacja pomoże nam ocenić nie tylko stan prawny, ale i techniczny budynku. Jeśli jednak nie mamy pewności co do tego, jaki on jest, warto poprosić fachowca o pomoc. Dzięki temu poznamy faktyczny stan fundamentów, więźby dachowej, podłogi, ocieplenia budynku i wszelkich instalacji. Warto też dopytać właściciela o to jak odprowadzane są wody opadowe, czy drzewa rosnące na działce w razie czego można wyciąć. Zresztą ich stan też powinniśmy skontrolować.

Domy na sprzedaż – podsumowanie

Starsze domy na sprzedaż mają sporo zalet, ale nie zawsze te zalety będą przewyższać wady. Wszystko zależy od stanu technicznego budynku i od sytuacji prawnej. Trzeba pamiętać, że czasem przebudowa domu wiąże się z większymi kosztami niż postawienie nowego. Znowu problemy, jakie mogą zaistnieć, kiedy okaże się, że dom postawiono bez pozwolenia lub niezgodnie z ograniczeniami z MPZP, mogą całkowicie zakryć wszelkie ewentualne atuty nieruchomości. Jeśli więc zainteresuje Cię jakiś konkretny dom i rozważasz jego zakup, postąpisz mądrze prześwietlając jego stan. I jest to etap, w którym naprawdę dobrze jest zatrudnić specjalistę, który pomoże Ci to zrobić.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *